Земля на мільйони: як оцінка пустиря у Полтаві злетіла у 12 разів, а бізнес опинився під арештом

Полтава, 2007 рік. Інвестор орендував чотири гектари землі, за адресою: Київське шосе, 25-А під будівництво торговельно-розважального центру. Досі інвестор платить орендну плату та чекає покращення ситуації для старту будівництва. Нині директор компанії воює в лавах ЗСУ, а регіон потерпає від повітряних атак (лише за 2023 рік у Полтавській області було зафіксовано 885 тривог, сумарної тривалістю 40 діб). Але, на жаль, це не зупинило окружну прокуратуру від того, щоб, використовуючи сумнівний витяг Держгеокадстру від 23.02.2023 року, у якому НГО збільшено у 12,84 раза із незрозумілих підстав, ініціювати низку судових процесів, де розглядалися позови без участі представників товариства.

У Полтаві розгортається резонансний судовий трилер, де на кону опинилося виживання підприємства, а в центрі сюжету – загадкове зростання вартості земельної ділянки на Київському шосе. Поки власник бізнесу виконує бойові завдання в лавах ЗСУ, прокуратура та суди “затягують петлю” навколо активів компанії через борг, що виник внаслідок одномоментного подорожчання оренди у 12,8 раза. Команда СтопКору розбиралася, як спрацював “коефіцієнтний маневр” Держгеокадастру та чому Феміда досі не перевірила розрахунки по суті.

Ось так локація виглядала, за даними Google Maps, у 2015 році.

Математика “золотої” полтавської землі

Історія розпочалася у 2007 році, коли ТОВ “Генерація-7” отримало в оренду 4 гектари землі для будівництва ТРЦ. Протягом років орендар справно сплачував кошти, виходячи з оцінки у 4 053 200 грн. Проте у лютому 2023 року Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області видає витяг, де цифра магічним чином перетворюється на 52 023 600 грн, а згодом – і на 61,2 млн грн

На підставі цього стрибка вартості Полтавська окружна прокуратура, якою керує Іван Сагайдачний, в інтересах міської ради вимагає з товариства 7,4 млн грн боргу з орендної плати.

А 27 липня 2026 року Господарський суд Полтавської області в особі судді Дмитра Сіроша наклав арешт на всі рахунки підприємства, включно з майбутніми, та на нерухомість. При цьому відомо, що 21 липня 2026 року суддя провів засідання та виніс ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 29.09.2026 року, а через шість діб – без повідомлення (виклику) учасників справи – виніс ухвалу про накладення арешту. Виникає питання: що змінилося за цей проміжок часу?

Підприємство звернулося для оскарження цієї ухвали. Апеляційне провадження відкрито, — це підтверджує ухвала Східного апеляційного господарського суду від 4 серпня 2026 року у справі № 917/1826/25.

Але наскільки правомірний сам розрахунок підвищення вартості оренди у 12,8 раза? Виявляється, що по суті це питання не розглянув досі жоден суд.

З чого складається зростання ціни

Схоже, головним драйвером подорожчання став “коефіцієнт цільового призначення”. Замість 0,5 (що застосовується для земель під майбутнє будівництво) чиновники застосували 2,5 – показник для вже збудованих і функціонуючих об’єктів торгівлі. Проте, за наявною у редакції СтопКору інформацією, на цій ділянці за багато років так і не з’явилося жодної цеглини – там досі пустир. Отже, чи законно нараховувати плату за “працюючий ТРЦ” там, де росте бур’ян? Це питання, на яке наразі немає відповіді в матеріалах справи.

Загалом розрахунок враховує три множники: індексація за 2009–2022 роки (у 2,54 раза, за Податковим кодексом, що не оспорюється), коефіцієнт цільового призначення – він збільшився з 0,5 до 2,5, тобто у 5 разів, і локальний коефіцієнт 1,01. Базова вартість землі й зональний коефіцієнт за 14 років не змінилися.

Питання, отже, полягає не в індексації, а в тому, чому коефіцієнт призначення виріс уп’ятеро і наскільки правомірним є застосований локальний коефіцієнт?

Аналізуючи матеріали справи, ми помітили ще три факти, які викликають питання

По-перше, Держгеокадастр 24.11.2025 року у відповіді на адвокатський запит, зроблений представниками ТОВ “Генерація-7”, повідомив: кадастр не містить відомостей про зміну цільового призначення ділянки з номером …0099. Але коефіцієнт 2,5 обґрунтовано витягом від 20.05.2021 року щодо ділянки з іншим номером – …0231. За однією адресою фігурує щонайменше три кадастрові номери. Що це: технічна помилка, виправлена, за версією прокуратури, 04.06.2021 року, чи різні об’єкти – питання до самого відомства.

По-друге, у розрахунок включили локальні коефіцієнти (1,01), попри пряму заборону Полтавської міської ради від 29.01.2009 застосовувати їх при розрахунку орендної плати (рішення 36-ї сесії 5-го скликання).

По-третє, борг нарахований за 2021–2025 роки, але, за тим самим листом, витяги з оцінки у 2019, 2020, 2021, 2022 та 2024 роках взагалі не формувалися. Документа, який фіксував би оцінку за більшість періоду нарахування, зі слів представників ТОВ “Генерація-7”, не існує.

Юридичне “задзеркалля”: чи була зміна цільового призначення?

Ключовий аргумент прокуратури та міської ради базується на тому, що 20 травня 2021 року цільове призначення ділянки нібито було змінено на “для будівництва та обслуговування будівель торгівлі”. Однак тут починаються кадастрові “дива”:

1. Реєстрацію цієї зміни чомусь проводив відділ Держгеокадастру аж в Одеській області (Саратський район).
2. Чи є ділянки з номерами …:0099 та …:0231 одним і тим самим об’єктом? Прокуратура каже про “виправлення помилки”, але Держгеокадастр у листі від 24.11.2025 офіційно повідомив: відомостей про зміну цільового призначення саме щодо ділянки …:0099 у кадастрі немає.
3. За однією адресою (Київське шосе, 25-А) у кадастрі фігурують щонайменше три різні номери.

4 грудня 2025 року товариство подало позов про скасування витягу 2023 року. Полтавський окружний адмінсуд залишив позов без розгляду через пропуск шестимісячного строку. Другий апеляційний адмінсуд (суддя Чалий) це підтримав постановою від 16.04.2026.

Строк відлічили від 3 березня 2025-го – дати подання апеляційної скарги в іншій справі, де фігурував той-таки витяг; за цією логікою строк сплив 3 вересня 2025-го.

Позов прокуратури про 7,4 млн грн подано 23 вересня – вже після втрати, за висновком судів, права на оскарження.

Директор товариства з 2022 року – військовослужбовець ЗСУ, з квітня 2025-го у відрядженні в районі бойових дій; суди визнали, що самого факту служби недостатньо для поновлення строку.

19 травня 2026 року Верховний Суд (суддя-доповідач Бевзенко В. М., судді Стеценко С. Г., Стародуб О. П.) відкрив касаційне провадження і витребував матеріали справи № 440/16341/25. Але матеріали досі не надійшли. Питання: чому?

Якими наразі є позиції сторін?

Прокуратура й міська рада вважають: орендна плата змінюється автоматично зі зміною нормативної оцінки без додаткової угоди, а цільове призначення ділянки змінене 20.05.2021, чому відповідає коефіцієнт 2,5.

Держгеокадастр повідомив, що розрахунок проведено за чинною документацією 2006 року й Методикою Кабміну, а позивач пропустив процесуальний строк.

Товариство ж наполягає на тому, що жодна характеристика ділянки з 2009 року не змінювалася, про новий коефіцієнт дізналося лише з позову про борг. Державного механізму компенсації воєнних ризиків для незавершеного будівництва не існувало до 28.11.2025, коли Кабмін затвердив відповідний порядок постановою № 1541.

Удар під дих: арешт рахунків під час війни

Поки в Києві вирішують питання процедури, у Полтаві перейшли до активних дій. 27 липня 2026 року суддя Господарського суду Полтавської області Дмитро Сірош задовольнив заяву прокуратури про забезпечення позову.

Наслідки для підприємства:

• Накладено арешт на всі банківські рахунки (включно з майбутніми) та нежитлові будівлі товариства в межах суми 7 436 633,34 грн.
• Ухвалу прийнято одноособово, без повідомлення сторін.
• Сума арешту у 169 разів перевищує статутний капітал фірми (44 000 грн) та у 17 разів – вартість її нерухомого майна.

Суд аргументував це “високою обіговістю” коштів, хоча прокуратура подала заяву про арешт лише через 10 місяців після відкриття справи. Чим пояснюється така раптова терміновість після майже року спокійного розгляду? Питання залишається відкритим.

Директор ТОВ “Генерація-7” з 2022 року служить у ЗСУ і з квітня 2025 року перебуває безпосередньо в зоні бойових дій. Проте суди вважають, що служба в армії – це недостатня підстава для поновлення строків оскарження.

Економічний абсурд на фоні тривог

Варто звернути увагу на контекст, у якому від бізнесу вимагають космічну орендну плату. З початку повномасштабного вторгнення Полтавщина провела в стані повітряної тривоги близько 296 діб (понад 8 місяців сумарно). Будівельна галузь працює на 60% потужності, відчуваючи дефіцит кадрів до 45% через мобілізацію (дані Ukraine Construction Snapshot 2025).

До кінця 2025 року в Україні взагалі не існувало доступного механізму страхування воєнних ризиків для об’єктів незавершеного будівництва (постанова КМУ № 1541 з’явилася лише 28.11.2025). Вимагати від бізнесу платити за землю як за працюючий ТРЦ в умовах, коли будівництво фізично неможливе та економічно незахищене —виглядає ледве не як спроба свідомого доведення до банкрутства.

І це при тому, що підприємства України потерпають від ударів балістичних ракет та несуть військові збитки.

Що далі?

Станом на середину серпня 2026-го справа про 7,4 млн грн – у підготовчому провадженні одинадцятий місяць, наступне засідання 29 вересня; арешт майна діє з 27 липня, апеляційний перегляд – 27 серпня; справа про законність витягу – на касації у Верховному Суді. Відомості підлягають самостійній перевірці за номерами справ № 917/845/24, № 440/16341/25 і № 917/1826/25 у Єдиному державному реєстрі судових рішень.

Попереду – вирішальні засідання. 27 серпня 2026 року о 11:30 Східний апеляційний господарський суд у Харкові (справа № 917/1826/25, колегія суддів: Лакіза В. В., Білоусова Я. О., Демідова П. В.) розгляне апеляцію на арешт активів підприємства. Від цього рішення залежить, чи зможе компанія продовжувати діяльність, виплачувати зарплати і податки, чи її робота буде остаточно заблокована.

Ми продовжуємо стежити за справою “Генерації-7”. Чи стане Феміда на захист права на справедливе правосуддя, чи “коефіцієнтне свавілля” стане новим легальним способом знищення українського бізнесу?

Нагадаємо, до суду скерували обвинувальний акт щодо директора приватного товариства та начальниці відділу освіти однієї із селищних рад Полтавського району. Через завищення вартості будівельних матеріалів і службову недбалість бюджету завдали збитків на понад 1 млн грн.