Как оценка, которую Фонд госимущества дважды признал некачественной, легла в основу взыскания 97 млн. гривен с общины Обухова?

Хозяйственный суд Киевской области 21 июля 2026 принял взыскать из бюджета Обуховской общины почти 97 млн грн в пользу ООО «Киевщина-Жилье» — за 38 квартир, которые город оформило в коммунальную собственность еще в 2009-2010 годах как долевое участие застройщика. Что не так с этим решением? Как следует из материалов дела, с ума взыскание выросло примерно на четверть после того, как Верховный Суд отменил предыдущие решения. А в основе определения — отчет оценщика, который Фонд госимущества ранее дважды признал не соответствующим стандартам, и заключение частного судебного эксперта. СтопКор тщательно изучил ключевые точки этой истории.

Обуховский городской совет может потерять почти 97 млн. грн., а если быть точными –96 862 979 гривен 87 копеек плюс 931 840 гривен судебного сбора. Именно такие суммы 21 июля 2026 Хозяйственный суд Киевской области под председательством судьи Виктории Антоновой постановил взыскать с общины в пользу ООО «Киевщина-Жилье» по делу №911/3866/23. Отдельно суд обязал горсовет вернуть компании квартиру в доме по улице Каштановой (микрорайон Сосновый). Полный текст решения составлен 4 августа 2026; община его обжалует в апелляции.

Речь идет о средствах, которые община могла бы потратить на неотложные нужды во время войны. И о квартирах, в которых уже 16 лет де-факто живут люди: город в свое время распределил их между очередниками. Разбирая документы, СтопКор обратил внимание как минимум на четыре вопроса, на которые в решении суда первой инстанции, по нашему мнению, не содержится убедительных ответов.

Два участка — две истории

Чтобы понять суть спора, стоит вспомнить две параллельные истории застройки на Каштановой в Обухове.

Первая – строительство на 2 гектарах. По данным, приведенным в материалах дела №911/3866/23, 24 ноября 2005 года Обуховский горсовет передал в аренду участок 2,00 га АО «Киевская передвижная механизированная колонна-2» (ныне — ООО «КПМК-2», код 0085847 ). Застройщик заключил с городом договоры о долевом участии в развитии инфраструктуры — от 11.12.2006 и от 27.01.2010.

Для их выполнения город оформил в коммунальную собственность 35 квартир в одном доме (решение исполкома №1191 от 15.12.2009) и 6 квартир во втором доме (решение №1137 от 21.09.2010). В общей сложности — около 2342 м² жилья, или примерно 3,9% площади трех домов. По информации горсовета, эти решения исполкома официально никто не отменял.

Соглашением от 27.01.2010 Обуховский городской совет и АО «КПМК-2» расторгли договор на долевое участие в строительстве объекта от 11.12.2006 в связи с несоответствием его условий действующему законодательству.

Приложением 2 к указанному договору на долевое участие в строительстве объекта от 11.12.2006 стороны согласовали перечень квартир в количестве 35 квартир, передаваемых горсовету (10%).

В тот же день АО «КПМК-2» и Обуховский городской совет заключили договор о создании и развитии инженерно-транспортной инфраструктуры города Обухова со стоимостью паевого взноса 4%. К нему приложением № 2 согласовали перечень квартир, передаваемых Обуховскому городскому совету в счет уплаты долевого участия в количестве 7 квартир в одном доме и 6 квартир во втором доме.

Вторая история – лесной участок 5,8 га. 9 февраля 2006 года горсовет, ООО «Киевщина-Жилье» и ГП «Киевский лесхоз» заключили трехсторонний договор о строительстве жилого комплекса на соседнем лесном участке площадью 5,8 га.

Прокуратура впоследствии обжаловала изъятие леса: как зафиксировано на портале «ЛІГА:ЗАКОН», суды признали, что горсовет превысил полномочия, потому что изымать земли лесного фонда такой площади имел право только Кабмин. Киевский апелляционный хозяйственный суд 8 февраля 2018 удовлетворил иск прокурора, а Верховный Суд 11 июня 2018 оставил кассационную жалобу ООО «Киевщина-Жилье» без удовлетворения (дело № 911/1482/17). Недействительными признаны решения горсовета №65-8 от 30.11.2006 об отводе участка и договор аренды №6192 от 20.12.2006.

Компания сама добилась недействительности договора – а потом выставила счет?

Далее – деталь, которая, по мнению редакции, может быть ключевой. Трехсторонний договор 2006 признали недействительным не по иску города или прокуратуры, а по иску самого ООО «Киевщина-Жилье» (директор — Александр Козиенко).

Обуховский районный суд удовлетворил этот иск 21 сентября 2020 ( дело № 372/2777/19 ), Киевский апелляционный суд 15 апреля 2021 изменил решение только в части судебных расходов. Вместе с договором 2006 года суд признал недействительным и договор от 03.08.2020 об уступке права требования, заключенный с участием физического лица.

Далее логика компании, на первый взгляд, проста: договор недействителен — значит, все полученное за ним должно быть возвращено (реституция). И часть уже вернули.

По делу № 911/1783/21 Хозяйственный суд Киевской области 18 ноября 2021 взыскал в пользу ООО «Киевщина-Жилье» с ГП «Киевское лесное хозяйство» 9 009 548,53 грн в порядке реституции и 1 557 635,91 грн убытков.

Далее «счет выставили» общине Обухова. В декабре 2023 года компания ООО «Киевщина-Жилье» обратилась в суд с иском о взыскании 73 728 737 грн — она утверждает, что 39 квартир в домах город якобы получил не от застройщика по долевому участию, а от нее, на выполнение недействительного договора 2006 01.02.2010 и 01.10.2010.

Один адрес, один телефон?

Истец и третье лицо по делу — застройщик, который передавал квартиры городу, зарегистрированы по одному адресу. По данным государственного реестра, и ООО «Киевщина-Жилье», и ООО «КПМК-2» имеют общий юридический адрес: Киев, ул. Саксаганского, **-Б.

В процессуальных документах по делу, с которыми ознакомилась редакция, для обеих компаний указан также один и тот же телефон.

Есть и другое совпадение. Директором ООО «КПМК-2», по данным Opendatabot, является Ярослав Владимирович Карпухин.

А в постановлении Верховного Суда по делу № 372/2777/19 представителем ООО «Киевщина-Жилье» указан «адвокат Карпухин Я.В.».

Может ли речь идти об одной и той же личности? Если это действительно так, то неужели получается, что руководитель застройщика, который в 2009–2010 годах передал квартиры городу как паевой взнос, одновременно представлял в суде компанию, утверждающую, что эти квартиры город получил от нее?

Что увидел Верховный Суд

Дело уже проходило все инстанции – от первой до кассационной. Хозяйственный суд Киевской области 5 декабря 2024 взыскал с общины 72 003 075 грн, Северный апелляционный хозяйственный суд 26 ноября 2025 это решение оставил без изменений.

Но 17 марта 2026 года Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда отменил оба решения и направил дело на новое рассмотрение.

Согласно содержанию постановления, суды предыдущих инстанций не выяснили ключевого: как квартиры в одном из домов, право собственности на которые город оформило еще 15 декабря 2009 года на основании долевого участия, могли оказаться в КПМК-2, чтобы потом, 1 февраля 2010 года, «Киевщина-Жилье» якобы передала их.

Кроме того, Верховный Суд обратил внимание, что договор от 09.02.2006 г. в редакции соглашения от 27.01.2010 г. не предусматривал передачи квартир в еще одном доме.

Новое рассмотрение: как сумма выросла на 25 миллионов?

Во время нового разбирательства дело попало к судье Виктории Антоновой. Результат: вместо 72 миллионов суд принял взыскать почти 97. Как это произошло и были ли учтены указания кассации — оценит апелляционный суд. Мы же приводим обстоятельства, которые обращает внимание горсовет в своей апелляционной жалобе от 19.08.2026 года и которые можно проследить из материалов дела.

1. Экспертиза подписей. В архиве исполкома, по данным горсовета, нет оригиналов актов от 01.02.2010 и 01.10.2010 с подписью тогдашнего городского головы Владимира Мельника, а также ни одного решения совета или исполкома о принятии квартир от ООО «Киевщина-Жилье». Горсовет дважды просил назначить почерковедческую экспертизу. Суд отказал, отметив, по словам ответчика, что у него «не возникало сомнений» относительно подлинности подписи — хотя ходатайства как раз и свидетельствовали о таких сомнениях.
2. Исковая давность. Общий срок — три года ( ст. 257 ГК ), и он исчисляется с момента, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своего права. Постановление о незаконности изъятия леса вступило в силу 08.02.2018; по данным горсовета, уже в декабре 2018 года компания заказывала у КНИИСЭ экспертизу ущерба «для подачи иска» в Обухов. А еще в 2020 году «Киевщина-Жилье» уже судилась с горсоветом по другому хозяйственному делу (№ 911/2019/20). Иск о 39 квартирах подан 23.12.2023. Суд отчислил срок от 15.04.2021 и применил «карантинное» и «военное» продление. Корректно ли это вопрос в суд.
3. Квартира, которая «истребована» дважды. Квартиру №* в доме №*, согласно информационной справке из Государственного реестра прав, ООО «Киевщина-Жилье» уже 7 января 2026 года зарегистрировало за собой — во исполнение решений, которые впоследствии отменил Верховный Суд. Горсовет 14.07.2026 подал заявление о повороте исполнения ( ст. 333 ХПК ). По данным горсовета, его не рассмотрели, а 21.07.2026 суд снова принял истребовать у общины квартиру, которая на тот момент уже полгода была зарегистрирована по истцу.
4. Заседание без представителя общества. Решение принято в отсутствие представителя горсовета, который, по данным ответчика, находился на больничном и просил отложить рассмотрение. До этого горсовету было предоставлено 10 дней на рецензирование новой редакции отчета об оценке в ФГИУ, однако новую редакцию истец подал с опозданием — 10.07.2026, и повторная рецензия до дня принятия решения не успела.

Больше всего вопросов — к сумме. В 2018 году Киевский НИИ судебных экспертиз (вывод №20220/18-42/29875-29916/18-42 от 28.12.2018, эксперт Т. Ворфлик) оценил массив квартир в Обухове в 23 974 403 грн — по 4 Тогда этот вывод заказывала сама «Киевщина-Жилье».

В 2026 году истец заказал новую оценку у ООО «Проектно Консалтинговая Группа» (код 38744969), оценщик — директор компании Андрей Пидковкин. Первая редакция отчета (14.04.2026) указывала сумму 102,9 млн грн с НДС, вторая (02.07.2026) — 99,4 млн грн с НДС, то есть от 870 до 1 053 долларов за квадратный метр в зависимости от количества комнат.

Наконец, как мы и писали выше, суд принял взыскать 96,86 млн.

Сам факт роста цены еще ничего не доказывает. Для объективности: в объявлениях на Dom.ria квартиры в микрорайоне Сосновый сегодня выставлены примерно по 1 000 долларов за «квадрат» – но это цена предложения, а не сделки, и речь идет о квартирах с ремонтом. Поэтому ключевой вопрос не в цифре как таковой, а в том, как ее получили.

И здесь самый важный источник — не маркетплейсы, а государственный регулятор оценочной деятельности.

Что говорит Фонд госимущества?

По запросу горсовета Фонд государственного имущества дважды рецензировал отчет: 11.06.2026 (№99-26-0316) и 17.08.2026 (№99-26-0433, уже на новую редакцию).

Оба раза отчет отнесен к категории, предусмотренной абзацем 4 пункта 67 Национального стандарта № 1 : не отвечающий требованиям нормативно-правовых актов по оценке имущества и имеющий значительные недостатки, которые повлияли на достоверность оценки. Среди замечаний рецензента:

• оценщик не проводил личный осмотр квартир и не имел документов о праве собственности заказчика;

• в качестве аналогов для домов 2009-2010 годов с централизованным отоплением использованы квартиры в новостройках 2021-2025 годов с индивидуальным отоплением — ЖК «Обуховский ключ», «Парковый квартал», «Аквамарин» (г. Украинка), «Озерный Клуб» (с. Подгорцы3), среди них под бассейн и барбекю;
• корректировки на физический износ зданий и риски военного положения не проводились;
• в разделе анализа рынка использована статья с детского портала karapuziki.com.ua о ценах на жилье в Печерском и Шевченковском районах Киева.

Между этими двумя рецензиями ФГИ по делу появился документ, который, вероятно, перевесил выводы регулятора. 2 июля 2026 истец заключил договор №1093 с частным судебным экспертом Вячеславом Стадником. Уже 9 июля эксперт подписал заключение №01/07-2026, где назвал подходы Подковкина методологически грамотными, а отчет — полностью отвечающим требованиям законодательства.

Вывод был поданный в суд вместе с новой редакцией отчета 10 июля; спустя 11 дней суд принял решение.

Следует напомнить: по ст. 104 ХПК заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается вместе с другими доказательствами. Чем суд обосновал преимущество вывода, полученного истцом через неделю, над двумя рецензиями государственного регулятора — еще один вопрос.

Уголовное производство

27 августа 2026 года сектор дознания Обуховского районного управления полиции ГУНП в Киевской области по заявлению исполкома Обуховского горсовета внес в Единый реестр досудебных расследований сведения №42026112340000139 по ч. 1 ст. 384 Уголовного кодекса — заведомо ложное заключение эксперта. Процессуальное руководство осуществляет прокуратура.

Заметим, что внесение сведений в ЕРДР не означает, что кому-либо сообщено о подозрении; на дату публикации таких сведений в редакции нет. Все упомянутые в материале лица считаются невиновными, пока их вина не подтверждена в порядке, установленном законом.

Важно также учесть: статья 384 УКУ наказывает именно за заведомо ложное заключение, а не за несовпадение профессиональных оценок — это отмечают юристы даже в резонансных делах.

Впрочем, правоохранители все чаще применяют ее к «оценочным» экспертизам: так, в октябре 2026 года НАБУ и САП сообщили о подозрении трем экспертам КНИИСЭ из-за якобы искусственно заниженной стоимости квартиры чиновника СБУ.

Что дальше?

Обуховский городской совет 19 августа 2026 подал апелляционную жалобу в Северный апелляционный хозяйственный суд и просит отменить решение Хозяйственного суда Киевской области от 21 июля 2026 и отказать в иске. Пока решение Хозсуда не вступило в законную силу, средств община еще не потеряла — но если апелляция его оставит в силе, взыскание можно будет обращать на счета города.

Команда Всеукраинской ОО «Стоп коррупции» берет это дело под особый контроль. Представители ВОО уже готовят соответствующие запросы и обращения в профильные инстанции:

1. В Высший совет правосудия (ВРП) и ВККС о действиях судьи Хозяйственного суда в Киевской области Антоновой В.М., которая проигнорировала правовую позицию Верховного Суда;
2. В НАПК относительно проверки деклараций судьи Антоновой, ее родственных связей и соответствия образа жизни официальным доходам;
3. В Фонд государственного имущества Украины и Минюста по законности действий оценщика А.В. Подковкина ООО «Проектно-консалтинговая группа» и судебного эксперта В.С. Стадник.

В свою очередь, редакция СтопКора продолжит тщательно следить за ходом судебного процесса и освещать его. Продолжение следует.

Напомним, ранее СтопКор сообщал о долгостроении ЖК «Скай Сити» в Борисполе и государственных контрактах застройщика более чем на 160 млн грн. Журналисты исследовали финансовые операции компании «Аструм Билдинг Компани», ее сотрудничество с субподрядчиками и связи с другими предприятиями на фоне незавершенного строительства жилого комплекса.