"Срединный путь". Как снять мораторий на продажу земли, чтобы довольны были все

, 2018.10.29, 11:41

В этом законе должны быть четко и недвусмысленно прописаны обязанности тех, кто землю именно эксплуатирует.

Денис ЛАВНИКЕВИЧ

Рано или поздно действующий сейчас мораторий на продажу земли придется снять. Но что делать дальше?

Зависший вопрос

Уже 17 лет назад в Украине был введен мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. По сути, почти целое поколение выросло в условиях неопределенности, хотя предполагалось, что политики и общественные деятели за какой-то вменяемый промежуток времени придут к какому-то общему знаменателю, решат, что можно, а что нельзя делать с землей.

Но нет. Вопрос собственности на землю продолжает раскалывать украинское общество. Одни выступают за полное открытие рынка земли, аргументируя, что это поможет крупным агропроизводителям строить долгосрочные инвестиционные планы и позволит в итоге снизить себестоимость аграрного производства.

Их оппоненты вспоминают судьбу ваучерной приватизации в России и предрекают, что все лучшие земельные паи скупят за бесценок крупные агрохолдинги, которым "прибыль важнее родины". И это на корню подорвет основу украинской продовольственной безопасности — частные приусадебные и малые фермерские хозяйства. А мощные агрохолдинги, заполучив землю в собственность, будут диктовать свои условия всей стране.

При этом обе стороны спора ссылаются на Конституцию, которая по вопросу собственности на землю может толковаться по-разному. Так, ст. 13 указывает, что земля "является объектом права собственности украинского народа", а ст. 14 констатирует, что "это право приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом". Наконец, ст. 22 запрещает ограничивать права граждан новыми законами - но именно новый закон и нужен, чтобы реализовать право граждан на землю.

Получается замкнутый круг, по которому до сих пор ходят юристы и политики. Даже Конституционный суд Украины в этом году отказался рассматривать дело о незаконности моратория, а этого добивались десятки народных депутатов, лоббировавших интересы крупных агропроизводителей.

Складывается парадоксальная ситуация: почти все согласны с тем, что открытый рынок земли нужен, но спорят о том, как эта открытость должна быть реализована. Представители крупного агробизнеса выступают за немедленное снятие моратория и полную либерализацию рынка. Политики левого толка и мелкие фермеры указывают на большие риски для пайщиков и для страны в целом, настаивают на предварительном закреплении в законе неких ограничительных элементов.

Резонные аргументы есть и у тех, и у других. И понятно, что более откладывать вопрос о земле нельзя. АПК уже уверенно стал главным двигателем экономики страны, так что аграрному бизнесу нужна определенность. Пусть даже не самые комфортные правила, но четко прописанные и неизменные. А зависший мораторий — это фактор неопределенности.

Аренда или продажа

По данным Госгеокадастра, почти 71% территории Украины — 42,7 млн га — составляют земли сельскохозяйственного назначения. Из них 32,5 млн га — пашня. Почти все эти земли, собственно, и подпадают под мораторий.

Статистика показывает, что 27 млн га распределены между 7 млн пайщиков, еще более 10 млн га находятся в государственной и коммунальной собственности. При этом агропроизводители уже сейчас арендуют у владельцев большую часть паев: даже по официальным данным, в 2017 г. в аренду сдавалось 16,8 млн га. Причем в распоряжении агрохолдингов оказалось порядка 6 млн га, а вообще земельные паи арендуют около 45 тыс. агропредприятий.

Получается, что "поверх моратория" уже сформировался неофициальный рынок земель сельхозназначения. Обходные способы получить землю известны всем: договоры аренды на долгий срок, передача бессрочного права пользования участком, дарение, обмен неравноценными паями с доплатой.

Возможно, наилучшим для Украины оказался бы какой-то срединный путь — не полностью либерализовать рынок земли, но и не накладывать на него такие "глухие" ограничения, как в соседней Беларуси. В ряде стран есть такой юридический подход к земле — "пожизненное владение с правом наследования". То есть владелец земельного пая имеет право его застраивать, или обрабатывать самому, или сдавать в аренду на короткий либо долгий срок, не может просто продать.

Отсюда следует построение земельного рынка как во многих странах Европы — через возможность долгосрочной аренды (от 49 до 99 лет). Подобной точки зрения, к слову, придерживался соавтор Акта провозглашения независимости Украины Левко Лукьяненко. По его мнению, тот, кто взял землю в аренду на длительный срок, скажем, на 99 лет, будет о ней заботиться не менее достойно, чем собственник.

"При аренде на пять лет, да, землю можно истощить. Но если речь идет о долгосрочной аренде сроком более 50 лет — другое дело. В таком случае человек заинтересован в хорошем уходе за этой землей, — говорил Левко Лукьяненко в интервью несколько лет назад. — Во многих государствах она теоретически является собственностью государства, однако ее на 99 лет передают в аренду. 100 лет — это уже век, век — вечность. А 99 лет — это не навечно".

Конечно, у такой точки зрения есть свои оппоненты. "Мораторий на куплю-продажу земли — это ограничительная мера, которая нарушает конституционные права собственников земли на распоряжение объектом собственности, сдерживает развитие экономики, обеспечивает теневые схемы в вопросах распоряжения государственной землей, порождает рейдерские захваты аграрных предприятий", — сказала в комментарии директор по юридическим вопросам агропромышленного холдинга "Астарта-Киев" Лилия Тимакина.

По мнению эксперта, подмена реального рынка земли возможностью заключать долгосрочные договоры аренды не решит проблему. Причин тому несколько:
собственники земли неохотно заключают долгосрочные договоры аренды, так как

рассчитывают получить от продажи земли реальную стоимость такого участка (по мнению собственников, земля, которая передана в аренду, будет иметь меньшую стоимость при ее отчуждении);

договор аренды предусматривает периодические выплаты, тогда как собственник земли заинтересован получить рыночную стоимость сразу;

приобретатель земли не может уплатить рыночную цену за землю из-за отсутствия титула на право собственности (остаются риски досрочного расторжения договора, рейдерского захвата и т. д.);

покупатели не смогут привлечь деньги под залог земли (земля не может стать объектом ипотеки);

земля в аренде не является реально оцениваемым активом предприятия-арендатора (приобретателя);

не решается проблема прозрачности при распоряжении государственной землей.

"Считаю что земля для ведения товарного сельского хозяйства должна быть объектом купли-продажи, — резюмирует Лилия Тимакина. — Ограничительные меры должны касаться преимущественного права сельхозпредприятий на выкуп земель, которые находятся в пользовании такого сельхозпредприятия, а также предоставление фермерам льготных кредитов и рассрочки платежей при выкупе государственных земель".

Определиться, чтобы сберечь

Хоть каким-то путем решить вопрос о собственности на землю необходимо, чтобы просто не потерять плодородные украинские почвы. Аграрии сегодня вынуждены выращивать сельхозкультуры в короткоротационных севооборотах (то есть только две–четыре культуры по очереди на одном и том же поле). Это нарушает систему восстановления плодородия земель, которая лежит в основе всего европейского сельского хозяйства.

"Если земля, которую я обрабатываю, мне же и принадлежит, то у меня есть желание заботиться о ней: защищать от эрозии, вносить удобрения, поддерживать почвы в плодородном состоянии. Если я просто арендую землю на период двух-трех лет, то у меня и мотивации нет инвестировать в нее", — говорит консультант Всемирного банка Денис Низалов.

Вот только экономическая целесообразность не всегда заставит владельца земли заботиться о ней, у него могут быть вообще другие интересы, далекие от сельского хозяйства. Поэтому перед снятием моратория — независимо от того, какая модель рынка земли будет реализована, — нужно принять новый закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" или, скажем, "О землепользовании". В этом законе должны быть четко и недвусмысленно прописаны обязанности тех, кто землю именно эксплуатирует, вне зависимости от того, она собственная или арендуемая. Принцип тут прост: за землепользование с соблюдением всех норм и правил отвечает тот, кто получает с этой земли доход.

ИСТОЧНИК: - http://www.dsnews.ua/economics/-sredinnyy-put-mozhno-li-reshit-vopros-sobstvennosti-na-25102018220000

  • Всемирный банк призвал власти Украины возобновить продажу сельскохозяйственных земель

    27 мая, 15:17
  • Рынок земли целесообразно внедрять после усиления защиты частной собственности - эксперт

    12 мар, 11:14
  • Мораторий на продажу земли вступил в силу

    7 фев, 15:01